本文根据2017年9月25日中估联数据董事长许军参加“不动产数据分析与应用研讨会”演讲整理完成，演讲主题为：房地产估价行业的人工智能发展与应用。“不动产数据分析与应用研讨会”由中国土地估价师与土地登记代理人协会主办，广东省不动产登记与估价专业人员协会承办，近50家评估机构、房地产数据信息服务公司共计200多人参会。

今天有幸在这里跟大家做个交流，我交流的题目是房地产估价行业的智能革命。首先，我自己是在估价行业扎根了很多年，一路走来到今天发现，我们如今在做的主要工作可能跟“估价”产生了一点不同，这点说明这个行业正在发生很多的变化。而这些变化已经不是单个的、区域的估价公司所能面对的，我们要形成一个平台，形成一个整体。

今天介绍的第一个部分是估价行业的智能革命。这里有三个英文字：V.I.M，是借用了BIM的逻辑。

现如今我们处于一个安全的年代，不像老一辈无产阶级先烈革命家那样切实经历过很多革命的战火，革命这词貌似离我们很远，但事实上我觉得每个人都在革命。尤其是估价行业，从2001年左右这个行业诞生开始，就面临着革命，那一次是从体制内走向市场，至今已经接近20年时间。

到了今天，我们其实又在经历另一场革命。三年前的时候我说估价行业未来会跟数据、系统、信息化紧密相关，那个时候我以为我们是在做数据，在做信息化，到后来我才发现，我们在面对的是一场智能革命，当下的我们正身处在一个革命的年代——技术革命。

 18世纪末，人类历史上发生的第一次工业革命是蒸汽机，社会的主要劳动力从农民变成了工人。
        19世纪下半叶，发生的第二次工业革命是电力革命，工人逐步被服务业从业人员所替代，延续到二战以后。

二战以后出现了第三次技术革命也就是信息技术革命，出现了摩尔定律，服务业从业人员转向了知识分子，通过知识和信息来创造价值。

而现在，其实我们处于一个智能革命的时代。这个革命发生的元年是在2016年，这一年发起了所谓的大数据互联网人工智能。我们以前经常讲大、云、平、移，也就是大数据、云计算、平台和移动终端。这四个词的内涵很多人会混淆概念，但其实用一个词概括就是智能革命。因为有了这些东西以后，我们才可以开始我们的智能革命。

那它对估价行业的影响是什么呢？我们借用建筑行业或者工程造价行业的一个模型BIM来比喻，我认为估价行业正面临着这样一个VIM的模型转型。

VIM是把估价行业的信息汇集在一个大的模型当中，包括基础信息、价格信息、估价业务流程、算法等等，而未来通过VIM我们可能会走到AI Valuation也就是智能估价这个方向。

在这里我使用的词是“智能估价”而不是“估价智能”，如果只是估价智能化，那就是不用人也可以做这件事，从这个点上来说，我们要做的是智能估价，人利用智能去做估价，具体能做什么，我们之后慢慢展开。
 

接下来我们从估价行业的核心业务流来看一下智能估价对行业的影响，也是大家可能会关心的热点问题：
 

智能会不会产生替代？

未来大家的就业方向在哪里？

五年后你会不会失业？

第一个环节叫做识别对象，大家会发现今天人工智能或者说计算机很大程度上已经实现了这一步。比如文字识别，我们行业内已经有类似报告识别这样的工具，也就是OCR技术。而图形、描述语音的识别，也都可以实现。

剩下的即是GIS基于位置的识别，结合地理信息和图形来进行识别，这是很典型的人工智能应用场景，而这个场景离我们非常近，可以说是马上就要捅破的窗户纸。所以在第一个环节当中我认为我们被人工智能替代的概率很高，最重要的是要实现技术突破。

第二个部分叫做对比，涉及到三个方面。一是数据积累；二是匹配算法；三是对比分析。

目前阶段，可以实现的程度相对较低，它的核心问题是还没有足够的数据积累，可能现在一些机构手里有了很多数据，但拿稍微长远的眼光来看，今天我们还在初期的初期，这些数据远远没有到我们想要的那个程度。我们现在还是咿呀学语的小孩子，刚刚上路几年而已，千万不要以为现在的自己有多了不起。所以我认为在对比这个环节重点的突破是需要积累更大量的数据。

第三个部分是分析计算，这一部分的技术思路所使用的方法是以前估价师不太会用的笨方法“穷举”，因为我们擅长归纳总结，三五个案例就可以提炼出一个价值规律，这也是我们的本质，但是未来这个不一定靠谱，未来我们需要提炼的是从“穷举”当中获得结果。
 

而算法，我认为从现在开始就要发生很大的变化，以前所谓的传统三大方法：市场法、成本法、收益法，可能名字不会变，但是核心会发生变化。某种程度上说这些传统算法有点像先验算法，估价师在评估的时候经验告诉他参数应该怎么取，但是我认为这样的先验算法在未来会被颠覆。

这个环节的核心是算法研究和数据质量，目前还处于非常低的水平。

第四个部分叫做形成结果，我们每天都要完成N个估价报告，以前是人工来撰写。现在有了模板和程序使得内容生成非常容易，其次是程序化模块，最后这个部分内容叫智能撰写，也就是个性化内容。

现在有很多自动生成报告的产品，它提取的是一些非常普通的信息，没有点出物业的特性。因为这些物业特性需要人的介入，在这个环节人工智能还没有办法完全实现，但是这部分的实现会很快。现在已经有机器人写新闻这样一种智能撰写，它其实包含了很多个性化内容。我认为它在估价行业也会出现，而且实现的程度非常高。

最后一个环节叫做阐释沟通。我非常反对我们估价行业给人的概念是，我们所做的事情就是给一份估价报告。相信很多人知道这不是真的，因为报告仅仅是我跟客户沟通的成果之一，在这份报告基础之上我需要跟客户产生很多的互动和交流，需要去实现他所要实现的那个价值，而这才是我们行业真正有内涵、有难度的部分，这部分人工智能的实现非常难。
 

归结上述核心流，百分比高的部分是很可能会被人工智能替代的部分，而百分比低的部分是不能被取代的内容，有三个核心因素。

第一是依赖计算机技术，比如图形识别就是要在计算机技术到一定程度之后才能实现。第二个叫做依赖于估价师+算法技术研究，这部分匹配和算法要靠估价师来实现。第三个叫依赖估价师，也就是纯粹只能靠估价师来实现的部分，比如沟通咨询。
      前面将整个核心业务流整理一遍，大家会发现，人工智能时代的到来既有“危”又有“机”，危是指有一些环节估价师可被替代，机会则是在整个过程中还有一部分离不开人，还是跟估价师息息相关。

所以我们所谓的智能革命对我们来说到底意味着什么？在这个阶段我们要革的是什么？智能革命不能做到的部分是什么？

第一部分，人工智能可以做大量的数据处理，但是它不能进行数据问题的解决。比如清洗算法，在现阶段我们的团队要花很长的时间和精力精益求精地把数据清洗的算法提炼出来，这里就需要人的介入。
 

第二部分是单解问题，正如大家知道多变量求解很容易，但是复杂需求就比较困难。

第三个叫展现迅捷，未来估价报告可能会有非常形象生动的图形文字去描述，但是它缺乏互动沟通。因为人对于一件事物会产生各种各样的想法，需要有人进行解释。

最后一个部分，专业见解人工智能可以实现，但是实操部分还需要人来完成，也就是线下部分。

在未来，估价信息模型（VIM）可能会覆盖大部分物业，可能会进入大部分的传统行业，而且目前来说已经在很多创新业务中崭露头角了。

所以VIM是通向人工智能那条路的一个必经环节。我之前说我们还在初期的初期就是因为现在还在搭建VIM的阶段，这两年行业内各种云或者平台在做的事情其实都是在搭建VIM这个结构。
 

VIM是估价行业智能革命的开始，但不会是结束！